Resposta curta: não. Qualquer brasileiro pode comprar um imóvel na Itália, com ou sem cidadania italiana, morando ou não no país.
A resposta longa explica por que isso funciona, o que a cidadania muda de fato e quais cadastros você precisa ter antes de assinar qualquer coisa.
Por que brasileiros podem comprar
A Itália permite que estrangeiros comprem imóveis quando existe reciprocidade: se o país do comprador permite que italianos comprem lá, a Itália permite o inverso. O Brasil não impõe restrições a estrangeiros na compra de imóveis urbanos, então a condição está cumprida. Cidadãos de países sem reciprocidade dependem de visto de residência para comprar. Brasileiros, não.
Isso vale para qualquer tipo de imóvel urbano: apartamento, casa, prédio inteiro, loja. Terrenos rurais têm regras próprias, mas não são o que a maioria procura.
O que você realmente precisa
Passaporte válido
É o seu documento de identidade na Itália. A carteira de identidade brasileira não serve.
Codice fiscale
O equivalente ao CPF. Sem ele não existe proposta, escritura, conta bancária nem contrato de luz. Ele é gratuito e você consegue de duas formas:
- No Brasil, no consulado italiano da sua jurisdição. O prazo varia de consulado para consulado, de dias a semanas.
- Na Itália, em qualquer agência da Agenzia delle Entrate, na hora, apresentando o passaporte.
Quem vai comprar por procuração precisa do codice fiscale antes de a procuração ser usada, então esse é o primeiro passo de qualquer planejamento.
Comprovação da origem do dinheiro
Não é um cadastro, mas é um documento. A legislação italiana contra lavagem de dinheiro exige que o notaio registre como cada pagamento foi feito, e o banco que recebe a transferência pode pedir a origem dos fundos. Extrato de venda de um imóvel no Brasil, declaração de imposto de renda ou comprovante de aplicação resolvem. Dinheiro em espécie não.
O que a cidadania muda
A cidadania italiana não é requisito, mas facilita três coisas:
- Conta bancária. Bancos italianos abrem conta para estrangeiros não residentes, mas o processo é mais lento e exige mais documentos. Com cidadania e SPID, a identidade digital italiana, abre-se conta em poucos dias, às vezes online.
- Serviços públicos digitais. O SPID dá acesso ao portal da Agenzia delle Entrate, ao cadastro do imóvel, ao pagamento de impostos. Sem ele, você depende de um intermediário ou de ir presencialmente.
- Residência. Cidadão da União Europeia pode fixar residência na Itália sem visto. Isso abre a possibilidade de comprar como prima casa, com imposto de registro de 2% em vez de 9%, desde que a residência seja transferida em até 18 meses.
Para quem compra como investimento e continua morando no Brasil, nada disso é impeditivo. Para quem planeja se mudar, a cidadania (ou um visto de residência) entra no planejamento por causa do terceiro ponto.
O que a cidadania não muda
- Não dá desconto no imóvel. O preço é o mesmo.
- Não muda o imposto anual. IMU e TARI são cobrados do proprietário, cidadão ou não.
- Não é concedida pela compra. Comprar um imóvel não gera cidadania nem residência automática. A cidadania por descendência tem o seu próprio processo, e ele não passa pelo imóvel.
E o visto?
Para comprar, não precisa de visto. Brasileiros entram na Itália como turistas por até 90 dias a cada 180, e nesse período podem visitar, assinar proposta, abrir conta e fazer a escritura. Quem quer ficar mais do que isso precisa de um visto de residência, e aí sim o imóvel comprado ajuda, porque ter um endereço fixo é parte do pedido.
Um caso comum
Uma cliente descendente de italianos estava com o processo de cidadania em andamento e queria esperar o passaporte sair para comprar. Não precisava. Fez o codice fiscale no consulado, comprou por procuração, e quando a cidadania saiu já tinha o endereço na Itália para fixar a residência. Os dois processos correram em paralelo.
Se a sua dúvida é sobre a sua situação específica, fale com a nossa equipe. Já acompanhamos compradores com cidadania, sem cidadania, com o processo em andamento e com visto de trabalho. O caminho existe para todos eles.