No artigo anterior percorri uma compra inteira, do interesse ao aluguel, com um imóvel real. Este responde a outra pergunta, a que mais chega no nosso WhatsApp: qual imóvel de vocês rende mais?
Em vez de responder de cabeça, fiz a conta para a carteira inteira. Abaixo, o método, o vencedor e — igualmente importante — os que pareciam vencer e não venceram.
Como escolhemos
Rentabilidade de aluguel é uma fração: o que entra por ano, dividido pelo que saiu do bolso. Os dois lados enganam se forem tratados com descuido.
No denominador usei o custo total de compra, não o preço do anúncio: preço mais impostos e notaio (a estimativa da ficha) mais os nossos honorários. É o número que de fato sai da sua conta.
No numerador está o perigo. O aluguel que "o anúncio diz" é uma opinião. O que usei foi o aluguel médio por metro quadrado de cada cidade, dado de mercado de setembro de 2026 (RealAdvisor), multiplicado pela área do imóvel. Depois desconto o que se paga todo ano: cedolare secca de 21%, IMU e condomínio.
E aqui apareceu a primeira armadilha, que vale contar porque muita gente cai nela.
Os que pareciam vencer
Os mais baratos por metro quadrado estão em Latronico, na Basilicata: casas de 117 e 145 m² por € 25.000 e € 26.000, menos de € 220 o metro. Numa planilha, ganham de todo mundo. Na vida real, Latronico é uma cidade de montanha de 4 mil habitantes: não há mercado de aluguel de longo prazo com profundidade para sustentar a conta. Preço baixo sem demanda não é rentabilidade — é um imóvel parado.
Depois vieram Cocconato e Castagnole Monferrato, na província de Asti, com 22% e 20% de rentabilidade bruta. Erro meu, e um erro instrutivo: a planilha aplicou o aluguel médio da cidade de Asti a dois vilarejos de 1.500 habitantes que só têm "Asti" no endereço porque é a província. Aluguel de província não é aluguel de capital. Tirei os dois da disputa.
O que sobrou foram imóveis em cidades com mercado próprio, cujo aluguel médio eu consegui confirmar comuna por comuna: Asti, Biella, Casale Monferrato e Nizza Monferrato.
| Imóvel | Preço | Custo total | Líquida ao ano |
|---|---|---|---|
| Trilocale, Nizza Monferrato, 75 m² | € 35.000 | € 45.000 | 9,8% |
| Quadrilocale, Biella, 95 m² | € 55.000 | € 67.000 | 7,9% |
| Bilocale, Casale Monferrato, 52 m² | € 30.000 | € 40.820 | 6,9% |
| Trilocale, Asti, 79 m² | € 59.900 | € 72.791 | 6,7% |
| Bilocale mobiliado, Asti, 43 m² (o do artigo anterior) | € 34.900 | € 45.541 | 5,1% a 6,6% |
A linha do Asti mobiliado mostra por que este ranking usa a média da cidade e não o anúncio: com o aluguel provável dele, € 400, ele daria 6,6%; com a média, 5,1%. Todos os outros estão na régua da média, para comparar igual com igual.
O vencedor
Trilocale em Nizza Monferrato, Piemonte.
| Preço | € 35.000 |
| Área | 75 m² · € 467/m² |
| Composição | sala com cozinha integrada, 2 quartos de casal, banheiro, despensa, varanda |
| Andar | 3º de 3, sem elevador |
| Extras | adega (cantina) no subsolo inclusa; vaga de garagem fechada opcional, à parte |
| Aquecimento | centralizado a gás, com válvulas termostáticas por cômodo |
| Condomínio | € 37 por mês |
Nizza Monferrato tem 10 mil habitantes e está no coração do Monferrato, a zona de vinhos que é Patrimônio da UNESCO. Tem hospital, escolas até o médio, e fica a 30 minutos de Asti, 35 de Alessandria, pouco mais de uma hora de Turim e de Gênova. É cidade pequena, mas é cidade: tem quem procure apartamento de dois quartos para morar o ano inteiro.
Dois detalhes técnicos que jogam a favor do aluguel. As válvulas termostáticas no aquecimento centralizado significam que cada apartamento paga o próprio consumo — o inquilino controla a conta dele, e isso é argumento na hora de alugar. E a adega inclusa é o tipo de coisa que numa região de vinho não é frescura.
A conta de entrada
| Preço do imóvel | € 35.000 |
| Impostos, registro e notaio (estimativa da ficha) | € 4.000 |
| Honorários Brasilità | € 6.000 |
| Total desembolsado | € 45.000 |
Os € 4.000 são o piso da nossa estimativa conservadora de impostos — 9% sobre o preço mais € 1.500, com mínimo de € 4.000. Como a imposta di registro incide sobre o valore catastale, quase sempre bem menor que o preço, o real tende a ficar abaixo. O notaio fecha o número.
O aluguel, em dois cenários
A ficha deste imóvel estima o aluguel entre € 350 e € 480 por mês. O mercado de Nizza Monferrato, em setembro de 2026, tem aluguel médio de € 87/m² ao ano (RealAdvisor) — que, aplicado a 75 m², dá € 544 por mês.
Repare que aqui a situação é a inversa da do artigo de Asti: a nossa ficha é mais conservadora que o mercado. Dois motivos para esse desconto serem razoáveis — terceiro andar sem elevador, e um imóvel que não está mobiliado. Então a média da cidade vira o cenário otimista, e o meio da faixa da ficha, € 415, vira o cenário conservador.
| conservador · € 415/mês | média da cidade · € 544/mês | |
|---|---|---|
| Aluguel anual | € 4.980 | € 6.525 |
| Cedolare secca 21% | − € 1.046 | − € 1.370 |
| IMU (estimativa) | − € 320 | − € 320 |
| Condomínio (€ 37 × 12, real) | − € 444 | − € 444 |
| Sobra no ano | € 3.170 | € 4.391 |
O condomínio aqui não é estimativa: € 37 por mês está na ficha. O IMU segue sendo estimativa até termos a rendita catastale na mão.
A rentabilidade
| conservador | média da cidade | |
|---|---|---|
| Bruta, sobre o preço | 14,2% | 18,6% |
| Líquida, sobre os € 45.000 | 7,0% | 9,8% |
| O imóvel se paga em | ~14 anos | ~10 anos |
Para comparar com o artigo anterior: o bilocale de Asti, que é um bom imóvel, fica entre 5,1% e 6,6% líquidos. Este fica entre 7,0% e 9,8%. A diferença vem quase toda de um lugar só: 75 m² por € 35.000. O metro quadrado a € 467 — contra € 812 em Asti — é o que faz o aluguel, que cresce com a área, render mais por euro investido.
O que joga contra, dito com clareza:
- Sem elevador, no terceiro andar. Reduz o público e justifica o desconto do cenário conservador.
- Não está mobiliado. Alugar vazio é mais lento no início, ainda que mais estável depois: quem traz os próprios móveis fica mais tempo.
- Vacância. As duas colunas supõem 12 meses alugados. Dois meses vazios derrubam o conservador para cerca de 5,5%.
- Cidade pequena. Dez mil habitantes é mercado real, mas é raso: um inquilino a menos procurando faz diferença. Em compensação, o enoturismo do Monferrato abre a temporada como segunda saída.
Depois da escritura
Rentabilidade no papel só vira rentabilidade na conta se alguém encontrar o inquilino, registrar o contrato, cobrar todo mês e resolver o aquecedor em janeiro. A 9 mil quilômetros, isso é o serviço — não o imóvel — que decide se a conta acima acontece.
É o que a nossa gestão de locação faz, em dois módulos: o Setup encontra e verifica o inquilino e formaliza o contrato; a Gestão Mensal cuida do resto. O custo dela cabe com folga dentro da margem das duas colunas — e é a diferença entre ter um investimento e ter um segundo emprego.
O imóvel está à venda agora:
Ver a ficha do trilocale em Nizza Monferrato →
Se quiser a mesma conta para outro imóvel — nosso ou não —, fale com a gente. A régua é a mesma para qualquer um: aluguel médio real da cidade, custo total de compra, e tudo que se paga por ano no meio.