Quem começa a olhar anúncios na Itália pelo Brasil tem a mesma reação: desconfiança. Um apartamento de 70 metros quadrados por 28 mil euros, numa cidade com estação de trem e hospital, num país da União Europeia. Deve ter alguma coisa errada.
Às vezes tem. Na maioria das vezes, não. O preço baixo é explicado por fatores estruturais do país, e entendê-los é o que permite escolher bem.
1. A Itália está perdendo gente
A Itália tem uma das taxas de natalidade mais baixas do mundo, e a população vem caindo ano após ano. Cidades pequenas e médias do interior perdem moradores para Milão, Turim, Bolonha e para o exterior. Quando há menos gente e a mesma quantidade de casas, o preço cai.
Isso não acontece de forma uniforme. As grandes cidades e as zonas turísticas continuam caras. O interior do Piemonte, da Ligúria, das Marcas, da Basilicata, da Calábria e da Sicília concentra a oferta barata.
2. Herança: muitas casas, poucos herdeiros interessados
A maioria dos imóveis baratos vem de herança. Os avós compraram ou construíram nos anos 60 e 70. Os filhos moram em outra cidade ou em outro país. O imóvel fica anos fechado, gerando IMU, condomínio e dor de cabeça entre três ou quatro herdeiros que precisam concordar para vender.
Quando finalmente decidem, o objetivo é resolver, não maximizar. Por isso o preço é baixo e a negociação costuma ser rápida com quem paga à vista.
3. O estoque é antigo
Mais da metade dos imóveis residenciais italianos foi construída antes de 1980. Muitos têm classe energética F ou G, esquadrias simples, aquecimento a gás antigo e instalações elétricas datadas. Nada disso impede de morar, mas tudo isso pesa no preço.
Um apartamento desses, reformado com 15 ou 20 mil euros, vira um imóvel de outra categoria. Muitos italianos não querem fazer essa obra. Muitos brasileiros veem nela a margem.
4. Os custos de transação são altos
Comprar e vender na Itália custa caro em impostos, notaio e comissões. Isso reduz a liquidez: as pessoas compram para ficar décadas, não para revender em dois anos. Um mercado com menos transações tem preços mais baixos e mais espaço para negociar.
5. A lei protege o inquilino
Contratos de longo prazo são difíceis de encerrar e o despejo é lento. Proprietários italianos, especialmente os mais velhos, preferem deixar o imóvel vazio a alugar. O resultado é um estoque enorme de imóveis fechados, e a percepção de que "imóvel não rende", que empurra o preço para baixo.
Para quem sabe escolher o inquilino e o tipo de contrato, isso é uma oportunidade: há demanda por aluguel em cidades universitárias e industriais, e pouca oferta de imóveis em bom estado.
O que barato não significa
Barato não significa ruim, mas também não significa bom. Estas são as coisas que verificamos antes de colocar qualquer imóvel na nossa carteira, e que você deveria verificar em qualquer anúncio:
- Dívidas do condomínio e obras aprovadas. Um apartamento de 30 mil euros num prédio que aprovou uma reforma de fachada com cota de 12 mil por unidade não custa 30 mil.
- Conformidade catastal. Reformas antigas sem licença são comuns e podem travar a escritura ou exigir regularização.
- Estado do telhado e das partes comuns. É o custo que ninguém mostra na foto.
- Cidade com serviços. Estação de trem, hospital, supermercado e escola sustentam a demanda de aluguel e o valor de revenda. Um vilarejo lindo sem nada disso é uma casa de férias, não um investimento.
- Vizinhança do prédio. Andar térreo em rua movimentada, prédio com muitos imóveis vazios, escada sem manutenção. A visita resolve.
Onde está a oportunidade de verdade
Ela está no cruzamento de três coisas: uma cidade com serviços e demanda de aluguel, um imóvel com documentos limpos e um preço que já reflete o estado atual. Nesse cenário, um apartamento de 35 a 60 mil euros, reformado ou em bom estado, alugado por 400 a 550 euros ao mês, entrega uma rentabilidade bruta acima de 8% ao ano, em euro. Não é promessa, é conta. E ela funciona porque os cinco fatores acima existem.
O que não funciona é comprar o mais barato da lista sem visitar, sem verificar e sem ninguém no local. Aí o preço baixo é só o começo do custo.
Se quiser ver como isso se traduz numa região concreta, escrevemos sobre o Piemonte, onde os brasileiros mais compram.