Comprar um imóvel na Itália não é difícil. É diferente. O processo tem etapas com nomes próprios, cada uma com um documento, um pagamento e um profissional envolvido, e quase todo problema que vemos acontece porque alguém pulou uma delas ou não entendeu o que estava assinando.
Este é o roteiro que seguimos em cada compra que acompanhamos. Vale tanto para quem escolhe um imóvel da nossa carteira quanto para quem contrata a busca dedicada.
Antes de tudo: o codice fiscale
O codice fiscale é o equivalente italiano do CPF. Sem ele você não assina proposta, não abre conta e não compra nada. Ele é gratuito e pode ser emitido no consulado italiano no Brasil ou em qualquer agência da Agenzia delle Entrate na Itália, no mesmo dia, com o passaporte.
Não precisa de cidadania italiana para ter um codice fiscale, e não precisa de cidadania para comprar. Explicamos isso em detalhe em Preciso de cidadania italiana para comprar imóvel na Itália?.
Etapa 1: a visita
Na Itália, comprar sem visitar é comum entre investidores, mas a visita continua sendo o melhor filtro contra surpresa. Quando o cliente não pode viajar, a nossa equipe ou um parceiro na região visita, grava vídeo e fotografa tudo: fachada, escada, telhado, caldeira, quadro de luz, umidade, vista de cada janela.
O que se verifica numa visita séria vai além do apartamento:
- Estado do prédio. Telhado, fachada e escada são despesas de condomínio. Um prédio bonito por fora com telhado de 1960 vira uma cota extra de milhares de euros.
- Aquecimento. Autônomo (caldeira própria) ou centralizado? Gás, elétrico ou lenha? Isso muda o custo mensal de morar ou alugar.
- Classe energética. A maioria dos imóveis baratos é classe F ou G. Não é impeditivo, mas é informação de preço.
- Vizinhança e serviços. Estação de trem, supermercado, farmácia, escola. Para quem vai alugar, é isso que segura o inquilino.
Etapa 2: a proposta de compra
A proposta d'acquisto é uma oferta por escrito com preço, prazo para a escritura e condições. Ela costuma vir com um cheque ou transferência pequena como sinal de seriedade, que fica bloqueado até o vendedor responder.
Um detalhe que surpreende brasileiros: na Itália, a proposta aceita já é vinculante. Quando o vendedor assina, existe um contrato. Por isso a negociação de preço acontece antes, e a proposta só é enviada quando os dois lados já convergiram.
Na prática, o que faz um vendedor italiano aceitar uma oferta abaixo do anúncio é a combinação de preço e velocidade. Um comprador à vista, com o dinheiro pronto e escritura em 30 ou 45 dias, negocia muito melhor do que quem pede 90 dias e ainda depende de vender algo no Brasil.
Etapa 3: verificação dos documentos
Entre a aceitação da proposta e o contrato preliminar, o comprador (ou quem o assessora) verifica o imóvel nos registros públicos:
- Visura catastale. Confirma quem é o proprietário, a rendita catastale (base dos impostos) e a categoria do imóvel.
- Visura ipotecaria. Mostra hipotecas, penhoras e outras dívidas vinculadas ao imóvel. Elas acompanham o imóvel, não o vendedor.
- Conformità urbanistica e catastale. A planta registrada precisa corresponder ao que existe. Uma parede derrubada sem licença pode travar a escritura.
- Regularidade do condomínio. O administrador emite uma declaração de que não há cotas em atraso e informa obras aprovadas ainda não pagas.
- APE. O certificado energético, obrigatório para vender.
Essa etapa é a que separa uma compra segura de um problema. O notaio também verifica boa parte disso antes da escritura, mas a essa altura você já pagou o sinal.
Etapa 4: a caparra — com ou sem compromesso
Aceita a proposta, o comprador paga a caparra confirmatoria, o sinal, normalmente entre 10% e 20% do valor. Daqui há dois caminhos, e os dois são normais.
Quando a escritura está a poucas semanas, o caminho mais curto é proposta → caparra → rogito: a proposta aceita já vale como acordo, a caparra o garante e o próximo passo é o notaio. Quando há meses entre o aceite e a escritura — financiamento, obra do vendedor, documentação por regularizar — entra o compromesso (contratto preliminare): um contrato à parte que fixa preço, data e condições, e é registrado na Agenzia delle Entrate.
A caparra tem uma regra clara no Código Civil italiano: se o comprador desiste, perde o valor pago. Se o vendedor desiste, devolve em dobro. É isso que dá segurança aos dois lados.
Em compras de menor valor, o caminho sem compromesso é o mais comum: reduz custo e burocracia. Só faz sentido, porém, quando os documentos já foram verificados antes da proposta — sem contrato intermediário, a caparra é o único freio.
Etapa 5: o atto no notaio
O atto di compravendita é a escritura definitiva, assinada diante de um notaio. Na Itália o notaio é um profissional público: ele verifica a documentação, calcula e recolhe os impostos, lê o contrato em voz alta e registra a transferência.
Se o comprador não fala italiano, o notaio exige um intérprete ou uma tradução do ato. Se o comprador não está na Itália, ele pode ser representado por procuração. Explicamos como funciona em Comprar imóvel na Itália sem viajar: como funciona a procuração.
O pagamento do saldo acontece no ato, por transferência bancária ou cheque circular. Dinheiro em espécie acima de determinado limite é proibido, e o notaio registra no ato a forma de cada pagamento. Por isso o dinheiro precisa estar numa conta rastreável antes da escritura, e o câmbio do Brasil para a Europa precisa ser planejado com semanas de antecedência.
Etapa 6: o registro
Depois do ato, o notaio faz o registro na Agenzia delle Entrate e a transcrição nos registros imobiliários. Em algumas semanas você recebe a cópia autenticada da escritura e, a partir daí, o imóvel está no seu nome no Catasto.
O que ainda fica para o novo proprietário:
- Transferir os contratos de luz, gás e água (a voltura).
- Avisar o administrador do condomínio.
- Registrar-se para o pagamento da TARI, a taxa de lixo, na prefeitura.
- Se for residente fiscal no Brasil, declarar o imóvel no Imposto de Renda, pelo custo de aquisição convertido em reais na data da compra.
Quanto tempo leva
Uma compra sem financiamento, com documentos em ordem e comprador com o dinheiro disponível, fecha em 30 a 60 dias entre a proposta aceita e a escritura. Quando há procuração feita no Brasil, some duas ou três semanas para a apostila e a tradução. Quando o imóvel tem alguma irregularidade catastral, o prazo depende da correção.
Onde os brasileiros travam
Em mais de 100 operações, os pontos de atrito se repetem:
- Câmbio deixado para a última hora. A transferência internacional pode levar dias e o valor precisa chegar limpo, com origem documentada.
- Proposta enviada antes de verificar o imóvel. Depois de aceita, voltar atrás custa o sinal.
- Subestimar os custos além do preço. Impostos, notaio e comissão somam de 10% a 20% em imóveis baratos. Detalhamos em Quanto custa comprar um imóvel na Itália.
- Comprar sem ninguém no local. A distância é o maior risco. Quem visita, verifica e acompanha o ato por você resolve a maior parte dele.
Se quiser ver como isso funciona com um imóvel de verdade, comece pela nossa carteira de imóveis visitados e verificados. Cada um deles já passou pelas etapas 1 e 3.