Comprar um imóvel na Itália é um projeto com começo, meio e fim: a escritura encerra a compra. Alugar é o contrário. Começa depois da escritura e não termina: tem inquilino para encontrar, contrato para registrar, aluguel para cobrar, imposto para declarar e, cedo ou tarde, um aquecedor que para de funcionar em janeiro.
Para quem mora no Brasil, a pergunta não é se o imóvel rende. É quem vai cuidar dele. Este guia mostra o que a gestão de um imóvel alugado na Itália envolve, o que a lei italiana exige, o que custa e como decidir entre fazer sozinho e contratar uma administradora.
O que a gestão de um imóvel alugado envolve
Dá para dividir o trabalho em dois momentos.
Antes do primeiro inquilino, uma vez só:
- deixar o imóvel pronto para alugar, com o certificado energético (APE) em dia;
- definir o preço com base no aluguel real da cidade, e não no desejado;
- anunciar, mostrar o imóvel e selecionar o inquilino;
- escrever o contrato, registrar na Agenzia delle Entrate e fazer a vistoria de entrada.
Durante o contrato, todo mês e todo ano:
- receber o aluguel e agir rápido quando ele atrasa;
- ser o contato do inquilino e coordenar os consertos;
- pagar o IMU, acompanhar o condomínio e declarar o rendimento;
- renovar, reajustar ou encerrar o contrato, com a vistoria de saída e a devolução da caução.
Nenhuma dessas tarefas é difícil. O problema é que todas acontecem na Itália, em italiano, em horário comercial italiano, e várias têm prazo legal.
Os contratos de aluguel que existem na Itália
A escolha do contrato define quanto tempo o inquilino fica, quanto você pode cobrar e quanto paga de imposto.
- 4+4 (canone libero): aluguel livremente combinado, quatro anos renováveis por mais quatro. É o contrato residencial mais comum.
- 3+2 (canone concordato): o valor fica dentro da faixa definida pelo acordo territorial do município. Em troca, o imposto é menor.
- Transitório: de 1 a 18 meses, com o motivo da temporariedade escrito no contrato.
- Para estudantes: de 6 a 36 meses, em cidades universitárias.
- Curta temporada (affitto breve): até 30 dias por hóspede, o modelo Airbnb.
Todo contrato acima de 30 dias precisa ser registrado na Agenzia delle Entrate em até 30 dias da assinatura. A caução de um contrato residencial é limitada a três meses de aluguel. E sem APE válido o imóvel não pode ser anunciado nem alugado.
Aluguel longo ou por temporada?
A temporada costuma render mais por mês ocupado, e é justamente aí que está a armadilha: ela só rende se o imóvel estiver ocupado.
| Aluguel longo (4+4, 3+2) | Temporada (affitto breve) | |
|---|---|---|
| Receita | estável, todo mês | maior por noite, varia com a estação |
| Trabalho | baixo depois do setup | alto: check-in, limpeza, roupa de cama, avaliações |
| Obrigações extras | registro do contrato | CIN, comunicação dos hóspedes à Questura, taxa de estadia |
| Imposto (cedolare secca) | 21%, ou 10% no concordato | 21% na primeira unidade, 26% a partir da segunda |
| Onde funciona | cidades com universidade, hospital, indústria | destinos turísticos com demanda o ano todo |
Para a maioria dos imóveis que os brasileiros compram no interior do Piemonte, o aluguel longo é o que fecha a conta com menos risco. A temporada faz sentido em cidade turística, com imóvel pensado para isso e alguém no local todos os dias. Fizemos essa conta com números reais na simulação de um apartamento em Asti e no trilocale de Nizza Monferrato.
Os impostos de quem aluga, nos dois países
Na Itália, o aluguel é tributado onde o imóvel está, mesmo que você não more lá:
- Cedolare secca: imposto único de 21% sobre o aluguel bruto (10% no canone concordato), que dispensa o imposto de registro do contrato. Para quem não reside na Itália é quase sempre a opção mais simples.
- IMU: o imposto municipal anual continua sendo seu, alugado ou não. Explicamos o cálculo em IMU, TARI e cedolare secca.
- TARI: no aluguel longo, a taxa de lixo passa a ser do inquilino.
No Brasil, quem é residente fiscal declara o aluguel recebido do exterior no carnê-leão, e o imposto pago na Itália pode ser compensado pelo acordo entre os dois países para evitar a dupla tributação. Os detalhes dependem do seu caso: combine com o seu contador antes do primeiro recebimento, não depois.
O que costuma dar errado à distância
- Aluguel atrasado. Na Itália, o despejo por falta de pagamento é um processo judicial que pode levar meses. A melhor proteção é a seleção do inquilino, com comprovação de renda, e não a cobrança depois.
- Contrato não registrado. Além da multa, um contrato fora do registro enfraquece a sua posição se houver conflito.
- Conserto que espera. Um vazamento ignorado vira dano no apartamento de baixo. Pequenos reparos são do inquilino; os estruturais, do proprietário, e alguém precisa decidir rápido.
- Prazos esquecidos. IMU em junho e dezembro, renovação de contrato, declaração de rendimentos. Sozinho e a 9 mil quilômetros, é fácil perder um.
Fazer sozinho ou contratar uma administradora?
Dá para administrar sozinho se você fala italiano, vai à Itália com frequência e tem alguém de confiança perto do imóvel. Sem esses três, a gestão costuma virar um segundo emprego.
No mercado italiano, a administração de um aluguel longo costuma custar entre 8% e 12% do aluguel, e a de temporada, entre 20% e 30% da receita, porque inclui a operação de cada hóspede. Antes de contratar, vale perguntar:
- Quem seleciona o inquilino e com quais documentos?
- O registro do contrato e a vistoria de entrada estão incluídos?
- Como e quando o aluguel chega até você, e com que prestação de contas?
- Quem coordena os consertos, e até que valor decide sem consultar você?
- Ajudam com os dados da declaração de rendimentos?
Desconfie de quem garante o aluguel: nenhuma administradora séria promete que o inquilino nunca vai atrasar.
Como a Brasilità faz a gestão de locação
A gestão de locação da Brasilità é um serviço separado da compra e funciona em dois módulos:
- Setup: seleção e verificação do inquilino, com análise de renda e patrimônio, contrato de locação, registro na Agenzia delle Entrate e vistoria de entrada.
- Gestão mensal: cobrança e prestação de contas, cobrança ativa em caso de atraso, contato único para o inquilino, coordenação das manutenções, dados para a declaração de rendimentos, renovações e vistoria de saída.
A equipe é brasileira e está na Itália: quem resolve o problema do inquilino fala a sua língua e mora no país.
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Se você ainda está procurando o imóvel, comece pela conta do aluguel antes da compra: é ela que diz se o imóvel vale como investimento. Nesse caso, fale com a gente sobre a busca.